Kirche Berlin

Was macht man mit einer Kirche, wenn die Gemeinde schrumpft? Diese Frage musste sich auch die katholische Kirchengemeinde St. Agnes in Berlin-Kreuzberg stellen, nachdem der denkmalgeschützte moderne Kirchenbau mit Gemeindezentrum zu groß und zu teuer geworden war.
Die Lösung: ein Kulturzentrum mit Galerie, Wohnungen und Kita auf der Basis eines Erbbaurechts. Eine Kirche der Moderne für die Präsentation moderner Kunst, der renommierte Galerist König war beeindruckt.
Neben der Nutzung des Kirchenraums als spektakulärer Ausstellungsraum sind Atelier-, Gastronomie-, Büro-, Lehr- und Wohnflächen vorgesehen.

Ein lebendiges und kreatives Kulturzentrum mitten im Kreuzberger Kiez.

 

 

Eckdaten der Bewertung:

Entwickler: St. Agnes Immobilien- und Verwaltungsgesellschaft mbH
Grundstücksgröße: 5.033 m², Erbbaurecht für 99 Jahre
Mietfläche gesamt: 2.973 m²
Nutzung: Galerie, Café, Ateliers, Büros, Wohnungen, Kita
Investitionsvolumen: 3,48 Millionen Euro

Besonderheiten:

Die Bewertung eines solchen „Kulturzentrums“ mit den unterschiedlichsten Nutzungen stellt den Sachverständigen vor allem vor die Aufgabe, die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Nutzungskonzeptes zu beurteilen und alternative Folgenutzungen in die Überlegungen mit einzubeziehen. Zu den Spezialitäten zählt es ferner, für nicht marktkonforme Flächen und Räume nachhaltige Mieten zu identifizieren. Hier sind eine hohe Marktkompetenz und wirtschaftliches Denken gefragt, um die Ertragsfähigkeit ungewöhnlicher Mietflächen richtig einschätzen zu können.

Zu den besonderen bewertungsrelevanten Problemstellungen zählen:

  • die Ermittlung nachhaltiger Mieten und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer
  • die Prüfung des Nutzungskonzeptes auf Tragfähigkeit
  • die Differenzierung nach mietrelevanten und nicht mietrelevanten Nutzflächen
  • die Beurteilung der Grundrisskonzeption (Nutzungseignung)
  • die Bewertung nutzungsspezifischer Kostenbereiche (Instandhaltung/Mod.-Risiko)

Weitere wichtige Herausforderungen liegen in der detaillierten Prüfung der Mietkonditionen und der Regelung der Instandhaltungspflicht. Der Wert einer solchen Immobilie steht und fällt mit den vereinbarten Mietvertragslaufzeiten und dem Renommee bzw. der Bonität des Hauptmieters. Die Kenntnis der Kulturszene und ihrer speziellen Gegebenheiten ist in diesen Fällen zwingend erforderlich. Nutzer mit hohem Bekanntheitsgrad ziehen potentielle Mieter an, etablieren den Standort und können die Ertragssituation positiv beeinflussen. Der Wertermittler als Kunstkenner, hier ist er gefragt.