Kulturzentrum

Das Kulturzentrum „Eden*****“ in Berlin-Pankow ist ein Veranstaltungsort für Tanz, Theater, Kunst und Fortbildung auf einem Erbbaugrundstück des Landes Berlin. Das von der Dock 11 GmbH gemeinsam mit dem Tanzstudio/Theater Dock 11 in Prenzlauer Berg betriebene Eden***** ist ein Begriff in der Tanzszene und ein wichtiger Treffpunkt der internationalen Kunstszene in der Hauptstadt. Die beiden denkmalgeschützten Stadtvillen und die beiden 2009 errichteten Neubauten werden vorwiegend eigengenutzt bzw. vermietet.

Eckdaten der Bewertung:

Erbbaurecht: bis 2039 - optional bis 2069 (Nutzungsbindung für kulturelle Zwecke)
Grundstücksgröße: 4.836 m²
Mietrelevante Nutzfläche: rd. 497 m² (Altbauten), rd. 1.403 m² (Neubauten 2009)
Nutzung: Tanzstudios, Probebühne (Theater), Café, Veranstaltungsräume, Gästezimmer

Besonderheiten:

Zu den besonderen Schwierigkeiten in der Bewertung einer Kulturimmobilie zählt in erster Linie der Ansatz wirtschaftlich tragfähiger und nachhaltig erzielbarer Mieten. Marktmieten für diese Sondernutzungen stehen in der Regel nur begrenzt oder gar nicht zur Verfügung.

Zu den maßgeblichen bewertungsrelevanten Problemstellungen zählen:

  • die Bodenwertermittlung unter Berücksichtigung der Nutzungsbindung
  • die Identifizierung mietrelevanter Nutzflächen
  • die Erstellung einer objektspezifischen Standort- und Wettbewerbsanalyse
  • die Bewertung wirtschaftlicher Rahmenbedingungen (öffentliche/private Förderung)
  • die Ermittlung nachhaltiger Mieten für Sondernutzungen
  • die Prüfung der wirtschaftlich tragfähigen Mieten für Theater, Café, Gästezimmer
  • die Beurteilung der Auswirkungen des Erbbaurechtsvertrags
  • die Berücksichtigung nutzungsspezifischer Kosten (Instandhaltung, Betriebskosten).

Unerlässlich für eine sichere und nachvollziehbare Wertaussage im Segment der Kultur- und Bildungsimmobilien sind vor allem ein spezifisches Marktwissen und die Kenntnis der nutzungsbezogenen Parameter. Da es nur wenige Marktdaten gibt, müssen der Mietansatz und die Kapitalisierungszinssätze besonders sorgfältig hergeleitet werden. Zudem sind Standortpotential und Konkurrenzsituation zu untersuchen sowie Drittverwendungsfähigkeit und Alternativnutzung richtig einzuschätzen. Eine echte Sonderaufgabe für versierte Bewertungsexperten, die wissen, wie die Kulturszene tickt.